債権は「無担保債権」となりますので、仮に催促されても無視しようとすれば可能です。もちろん、完璧に痕跡を残さずに逃げることは確率論的に不可能ではありませんが、支払いの督促を無視し続けると、不良債権そのものは複数の債権者へと転売されてしまいます。転売されて所有者が代わった債権は、債権回収業務等の教材に使われることがあります。例えば、新人社員に回収業務を教育するプロセスで、実際に催促したり、給与を差押えるなどして追い詰める方法を実践させます。

もちろん、そのようなケースばかりではありませんが、任意売却のプロセスを正しく踏めば、現実的に残債を減らすことが出来ます。そうすれば、逃げ回る必要もありませんし、債権者としっかりと交渉すれば現実的に支払いが可能な金額や方式に落ち着きますので、給与が差し押さえられる心配もありません。

尚、知っておきたいこととして、残債の支払いについて「支払約定書」という契約書を「公正証書」にて作成するケースがあります。近年、このケースが増えており、無担保債権だから大丈夫だと思い込んでいると、公正証書の名の下にいきなり給与を差し抑えられる可能性がありますので、残債支払いで取り交わす契約書には十分留意しましょう。

例えば、次のケースを考えてみましょう。都市部にするAさんが会社のリストラに遭ってしまいました。せっかく購入した4LDKのマンションですが、住宅ローンの支払いが延滞し始め、返済出来なくなってしまったとします。長期延滞を繰り返している内に、銀行から競売の申し立てがありました。住宅ローンの残債は、5000万円です。そこで、Aさんはある会社に任意売却を依頼したとします。任意売却により、マンションは3000万円で売却でき、銀行が2700万円を回収します。Aさんは引越し費用として170万円を受け取り、何とか新生活を過ごすことが出来ました。

もちろん、このようなケースが全く無いとは言い切れません。というのも、引越し費用等は債権者との交渉の中で決まるため、170万円をキレイに受け取るということは無いからです。念頭に入れておきたいのは、債権者は住宅ローンを返済できなくなった人から、債権をしっかり回収することが仕事だということです。

しかし、債務額以上の値段で売却出来たとすればどうでしょうか？残っている債務額よりも、売却出来る値段が高くないからこそ、確実かつ効率的に売却出来る方法が任意売却です。

任意売却では、不動産の販売価格を決めるのは、不動産業者や弁護士、或いは司法書士等ではなく債権者になります。さらに、不動産の販売価格を適正評価してもらうために、不動産鑑定士に依頼するケースもあります。その上で、専門業者は少しでも不動産物件が高く売却出来るように、債権者と相談しながら販売活動を行います。

尚、ここで考えておくべきことは、売却後に残った債務の支払いをしっかりと履行するということです。残債務というものは、債権として債権者から他の債権者へと売買出来てしまいます。そのため、任意売却を交渉した債権者が、月々1万円の返済で同意をしたとしても、債権者が変わってしまうと毎月の支払い額が3万円になるケースがあります。

そのため、債権者への心象が悪くならないよう、しっかりと債務を支払う姿勢とその履行が大切になるのです。

まず、数百万円等という謝礼金は絶対にあり得ません。仮に住宅やマンション等の不動産物件が5000万円や1億円で売れたとしても、数百万円のお礼金は絶対に出ません。理屈としては可能ですが、現実的には不可能です。

多くの場合、不動産の売却値段は2,500万円～4,000万円となっています。物件が売れたとしても、4,000万円前後の売値で、数百万円の利益が出せるわけではありません。というのは、売却値段の設定に起因するからです。不動産を売却したい依頼主と不動産業者が売却額を決める訳ではなく、お金を貸している債権者が過去の販売事例やノウハウを基に売却価格を決めています。

そのため、数百万円の成約謝礼金を用意するということは、債権者から提示された販売値段に上乗せして売却する必要があります。債権者が切望する販売値段が高過ぎしてしまうと、当然不動産は売れないわけですから、任意売却では買い手が付かずに、最終的競売となってしまいます。

仮に数百万円の利益が出たケースを考えてみましょう。債権者への債務が数千万円残っている場合、依頼者への謝礼金が数百万円という事は、常識的には有り得ません。任意売却を担当する不動産業者も、そのようなことをすることはありませんし、引越し費用を債権者から出して貰えるとは限りません。

その後も自動車の販売は回復せず、会社は早期退職者を募ることで経営の危機を乗り越えようとしましたが、それも結局は焼け石に水、たいして大きな効果は得られませんでした。そうこうするうちにMさんが住宅ローンを支払っている銀行から連絡が入りました。聞けば今月分の返済が滞納となっていると言うのです。これまで1度たりともローンの滞納などをしたことがなかったMさんにとってこれは大きなショックでした。「マンションは人手に渡るのか」、「自分は自己破産者となってしまうのか」と夜も眠られない日々が幾日も続きました。

任意売却の専業者のことを知ったのは友人のすすめからです。最初は大きなためらいを感じましたが他にとる方策も無く、任意売却の業者の扉をくぐりました。Mさんはこれまでのいきさつと生計の現状などを説明しました。「競売になるでしょうか」とMさんが思わず聞くと、業者の人が2～3秒ほど間をおいてから答えました、「いいえMさんの場合は任意売却の申出が通る可能性が充分にあります。残債は残りますが」それは自信に満ちたはっきりとした口調で、その言葉を聞いただけでMさんはこの任意売却の業者の事務所に来て良かったと感じました。

結果的にMさんのマンションは3800万円での任意売却となりました。今は毎月1万円ずつ残債を支払っています。

そこへこれまでは田舎で夫婦二人で生活していた奥さんの父親が他界し、一人きりになった母親を放ってはおけないと呼び寄せることになりました。しかし結果的にはこれが決定的な打撃となりました。豪華なマンションで生活しながらも内情は火の車、そうこうするうちにとうとう住宅ローンの滞納となってしまいこのままでは競売でマンションを手放さざるを得なくなってしまったのです。

矢も楯もたまらずLさん夫婦は任意売却専門の業者に相談しました。債権者は銀行のみですが、売却予想価格を聞かされた二人はあぜんとしました。何と1億円近くで購入したマンションが3500万円ほどでしか売却できないと言うのです。しかも競売となれば3000万円を割り込むことは必至です。打撃は受けたものの競売にかけられるよりはずっとメリットが多いと言う業者の丁寧な説明を受けて結局任意売却を行うことで意見が一致しました。

結果的にマンションは3600万円という当初の予想以上の価格で任意売却することができました。残債はあるものの以前に比較すればわずかな額です。しかしバブルのせいとは言え不運なご家族でした。